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No, desarrollamos nuestras promociones en régimen de cooperativa o autopromoción mediante aportaciones económicas de los clientes adjudicatarios de los inmuebles y financiación externa.
No, comercializamos únicamente los inmuebles que desarrollamos como gestora en régimen de cooperativa o autopromoción.
Una gestora de viviendas es una entidad que agrupa a un conjunto de profesionales capaces de gestionar el desarrollo de un proyecto inmobiliario desde su proyección hasta su construcción y escrituración, pasando por la fase de comercialización.
Aehabitat se nutre de cinco equipos profesionales bien diferenciados:
A. Los servicios de gestión, asesoramiento, trámites administrativos, notariales, registrales o de cualquier otra índole correspondientes a la adquisición del solar e inicio de la promoción.
B. La gestión integral de la promoción de la Cooperativa conforme a las instrucciones que emanen de los órganos de la Cooperativa con el asesoramiento por parte de AEHABITAT.
C. La gestión y control de las obras, los proyectos y la tramitación de las licencias necesarias para la construcción y posterior entrega de las viviendas a través de los profesionales competentes en la materia. En este sentido, AEHABITAT cuidará de los aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción a los efectos de obtener una óptima relación calidad precio respecto de las viviendas. En este ámbito, la labor de AEHABITAT tendrá por objeto:
D.Control y coordinación de la captación de nuevos socios con el departamento de comercialización o la comercializadora encargada de la comercialización del proyecto inmobiliario.
E. Elaboración del estudio económico y cash flow del proyecto y gestión financiera del proyecto conforme a dichos documentos.
F. Gestión de la administración de la Cooperativa y coordinación de los distintos profesionales a los cuales se encuentren encomendadas las labores administrativas (contabilidad, asesoramiento fiscal, asesoramiento jurídico, etc.)
G. Gestiones y negociaciones con proveedores a fin de optimizar el estudio económico y en consecuencia reducir el precio definitivo de adjudicación de las viviendas sobre lo presupuestado.
H. Negociación con distintas entidades financieras de las condiciones del préstamo promotor y posteriores préstamos hipotecarios para la financiación de las viviendas y asesoramiento en la elección de la entidad financiadora del Proyecto Inmobiliario.
I. Gestión de los contratos de adjudicación de las viviendas y las escrituras públicas correspondientes a la adquisición de las viviendas por parte de los Cooperativistas.
J. Gestión ante la empresa constructora de la reparación de los defectos que sobrevengan a la entrega de las viviendas.
Aehabitat, gracias a la trayectoria de su equipo humano, pone a disposición de sus clientes una amplia experiencia en la gestión y desarrollo de promociones en régimen de cooperativa y autopromoción así como proyectos de un amplio espectro mediante un sistema propio «llave en mano».
Aehabitat ha desarrollado un protocolo de trabajo que permite adquirir al cliente un inmueble de excelente calidad y completamente personalizado al precio justo y necesario para su proyección, comercialización, construcción e inscripción; y por lo tanto, sin tener que afrontar un sobrecoste fruto del beneficio a favor de entidad promotora alguna.
Con carácter preferente Aehabitat desarrolla promociones para uso residencial, equipadas con los anejos necesarios para un confort máximo.
En relación con su comienzo, la cooperativa se constituye una vez que se han alcanzado el 80% de los socios, de manera que hasta ese momento el proyecto se encontrará pendiente de alcanzar dicho número de propietarios interesados.
Una vez que la cooperativa ha sido constituida y ha obtenido financiación, la promoción se concluirá en todos los casos pues la licencia de obra ya habrá sido concedida y es la cooperativa la que administra la caja de la promoción durante todo el proceso, auditada por la entidad aseguradora emisora de la póliza de afianzamiento.
Esta sistema de control de «triple factor» (gestora-cooperativa-aseguradora) unido al hecho de que los pagos se realizan a «hito vencido» en las mayoría de las operaciones, impide que al proyecto pueda quedarse sin liquidez.
Una vez que la licencia de obra es concedida se da paso al cierre del préstamo promotor con la entidad bancaria que ofrezca unas condiciones preferentes al proyecto.
A partir de ese momento, dado que es la cooperativa la administradora de los fondos que permiten la construcción del inmueble, la promoción no puede quedar paralizada en ningún momento por motivos económicos.
En caso de que la constructora adjudicataria de las obras sufriese una quiebra técnica o alguna otra circunstancia que le impidiese continuar con los trabajos, dado que la cooperativa realiza los pagos mediante certificaciones a mes vencido además de aplicar una retención de al menos el 5% sobre cada factura, siempre dispone de una garantía económica equivalente a la última certificación más las retenciones acumuladas, por lo que el saldo es favorable en todo caso para la cooperativa.
Podrá formar parte de la cooperativa cualquier persona física o jurídica, residente en España o en el extranjero que reúna los requisitos financieros exigidos por Aehabitat.
Con este sistema Aehabitat garantiza que los socios partícipes de la cooperativa puedan avalar el préstamo promotor que permita llevar a cabo la construcción del edificio.
Nota: debe tenerse en cuenta que la entidad financiera prestamista realizará su propio estudio para asegurarse de la capacidad de pago de los socios de la cooperativa, por lo que no es posible la inclusión de socios sin capacidad de pago; por la seguridad jurídica de aquellos que sí disponen de ella.
No existe límite en la adquisición de inmuebles, si bien, en aquellas promociones en las que existen anejos vinculados a las viviendas (plazas de aparcamiento/trasteros) Aehabitat limitará la adquisición de anexos a una unidad por vivienda al objeto de que todos los propietarios tengan igualdad de oportunidades a la hora de seleccionar los inmuebles.
Si, en cualquier momento. Simplemente será necesario realizar la venta de participaciones en la cooperativa en favor del socio interesado en el inmueble propiedad del socio saliente así como la compensación por parte del socio entrante al saliente de las cantidades abonadas a cuenta del inmueble por este último hasta la fecha de transmisión.
Sí, siempre y cuando uno de los socios integrantes de la cooperativa comunique a Aehabitat su deseo/necesidad de abandonar la cooperativa.
En este caso, el inmueble del socio saliente será ofrecido al interesado, compensando el entrante al saliente por las cantidades aportadas hasta la fecha así como el capital social en la cooperativa.
Aehabitat pone a disposición de sus clientes un servicio de proposición de ubicaciones para nuevas promociones a través de su página web, con lo que agradeceremos cualquier propuesta tanto de situación de la promoción como de características de la misma.
El desarrollo de promociones en régimen de cooperativa es un trabajo de equipo, donde la propiedad del terreno desarrolla un papel determinante ofreciendo un terreno para el desarrollo de la misma.
Como propietario, la ventaja principal de trabajar con Aehabitat es que podrá recibir un precio justo por su propiedad, alejado de negociaciones a la baja que buscan obtener un beneficio a favor del promotor.
Trabajamos con terrenos que reúnan al menos dos requisitos:
El precio del terreno se fija mediante la realización de un estudio económico por parte de Aehabitat para determinar el importe del mismo y la negociación de dicho valor con la propiedad.
Con carácter general, la forma de pago habitual es la siguiente:
No obstante, las condiciones de pago específicas de cada operación serán informadas por parte de Aehabitat a la propiedad del terreno.
Todas las promociones de Aehabitat incluyen en el precio los gastos necesarios para desarrollar la promoción hasta el momento de la escrituración de los inmuebles.
No está incluido el Impuesto del Valor Añadido (IVA) el cual asciende actualmente al porcentaje siguiente según el caso:
El primer paso en la relación jurídica entre gestora y cooperativista/autopromotor se realiza mediante firma de acta de depósito a la entrega de la reserva.
Este documento, firmado ante notario y elevado a público, permite recoger los siguientes conceptos:
Mediante este sistema, desde el primer contacto entre las partes, el cliente tiene constancia por escrito de las características de la promoción, la vivienda y su precio.
Aehabitat dispone de los siguientes parámetros de control al objeto de controlar incrementos de precios durante el desarrollo de la promoción:
Finalmente, si a pesar de los elementos de control, alguna partida experimentase un incremento económico, este sería justificado mediante documentación a la cooperativa/autopromotor al objeto de adoptar las medidas que correspondieran en cada situación.
Con carácter general, las promociones se desarrollan mediante un total de 4 pagos vinculados a hitos concretos:
Nota: Aehabitat se reserva el derecho a modificar los porcentajes según las características de cada promoción, siendo informado el cliente antes de su abono mediante el dossier comercial propio de cada operación.
La gestora no percibe dinero a cuenta de los inmuebles en ningún momento previo, durante la construcción o posterior a la entrega de los inmuebles.
Nuestro sistema de trabajo nos permite aportar transparencia y seguridad al proceso de construcción en régimen de cooperativa/autopromoción.
Para ello, el cliente realiza las aportaciones a cuenta del valor del inmueble seleccionado en las siguientes ubicaciones:
La cuenta bancaria en la que se depositan las cantidades a cuenta presenta la siguiente naturaleza en función del momento que atraviesa la promoción:
Para operar en ella, será necesario disponer de un acta suscrita por el consejo rector y las firmas de la menos dos de los integrantes del citado consejo.
La cuenta especial puede definirse como una cuenta que apertura el prestamista hipotecario para pagar ciertos gastos relacionados con el desarrollo de la promoción. Dicha cuenta permite controlar la finalidad de los pagos los cuales serán exclusivamente los necesarios para el desarrollo de la promoción, siendo supervisados por la entidad financiera a través de la figura del proyect manager y estando esta intervenida por la entidad aseguradora de la póliza de caución.
Para operar en ella, será necesario disponer de un acta suscrita por el consejo rector y las firmas de la menos dos de los integrantes del citado consejo para cada transferencia.
La propia cooperativa, a través de su consejo rector, realiza las transferencias financieras necesarias para la compra del terreno, contratación de profesionales y desarrollo de la obra.
Para operar a través de la cuenta, será necesario disponer de un acta suscrita por el consejo rector en el que se detallen los pagos a realizar y las firmas de la menos dos de los integrantes del citado consejo.
Todos los cooperativistas disponen de acceso online a la cuenta para poder revisar en cualquier momento las operaciones realizadas (pudiendo contrastarlas con la información recogida en actas), impuestos domiciliados, etc.
El control de las operaciones de diferentes formas en función del momento que atraviesa la promoción:
El destino de las operaciones se controla de diferentes formas en función del momento que atraviesa la promoción:
Únicamente se realizan pagos mediante transferencias bancarias descartándose otros sistemas de pago (efectivo, cheques, pagarés, etc).
Así mismo, el pago de impuestos (IVA, retenciones, etc.) se realiza mediante domiciliación bancaria.
Este sistema permite a los cooperativistas/autopromotores revisar los conceptos de cada transferencia o domiciliación online, no existiendo pagos sin concepto que pudieran esconder un uso fraudulento del dinero.
Al menos dos de los tres miembros que forman el consejo rector: presiente, vicepresidente y secretario, una vez que están aceptadas y firmadas por dirección facultativa y gestora.
Las cantidades aportadas a cuenta de la vivienda por el cliente (20-30%+IVA) quedan garantizadas en su totalidad mediante la contratación de aval bancario o póliza de afianzamiento.
En el caso que nos ocupa, el aval bancario o la póliza de afianzamiento es una operación de garantía por la que el avalista (banco/entidad aseguradora) se compromete a responder del cumplimiento de una obligación del avalado (cooperativa) ante un tercero (cooperativistas), en caso de que el avalado no realice la acción para la que se suscribe el citado aval.
La obligación de contratación de avales la exige la Ley de Ordenación en la Edificación (LOE) en su Disposición Adicional Primera:
Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
No, la salida de la cooperativa puede realizarse siguiendo dos procedimientos en función del hito:
Esta opción no es inmediata como la anterior, sino que precisará de la localización por parte de la gestora de un nuevo socio para la cooperativa.
Aehabitat trabaja con un amplio espectro de entidades financieras especializadas en el desarrollo de promociones en régimen de cooperativa y autopromoción.
La promoción se financia mediante un préstamo al promotor en el que la persona jurídica beneficiaria es la cooperativa de viviendas. El régimen hipotecario del préstamo promotor podrá ser solidario o mancomunado, según cada caso.
El préstamo promotor es una operación hipotecaria para financiar la construcción de un inmueble con la posibilidad de subrogación de los compradores en cualquiera de las distintas modalidades de préstamos vivienda que ofrece el sector bancario.
Los integrantes de la cooperativa, los cuales con su capacidad de pago garantizan el pago del préstamo promotor durante la ejecución de la obra. La garantía de dicho préstamo podrá ser mancomunada o solidaria según las características de cada operación.
Una vez acabada la obra, el préstamo promotor se subdivide en tantos préstamos hipotecarios como inmuebles existan en la promoción.
Normalmente durante la obra se establece un periodo de carencia equivalente a los 12-24 primeros meses, durante los cuales únicamente se abonan intereses los cuales están incluidos en la partida de costes financieros de la promoción.
Superados los 12-24 meses la entidad financiera carga en la cuenta de la cooperativa cuotas de préstamos las cuales incluyen principal más intereses, los cuales también se encuentran repercutidos en la partida de costes financieros de la promoción.
Normalmente durante la obra se establece un periodo de carencia equivalente a los 12-24 primeros meses, durante los cuales únicamente se abonan intereses los cuales están incluidos en la partida de costes financieros de la promoción.
Están incluidos en el precio del inmueble los siguientes gastos financieros:
Si, en el caso que nos ocupa, el aval bancario es una operación de garantía por la que el avalista (banco/entidad aseguradora) se compromete a responder del cumplimiento de una obligación del avalado (la gestora) ante un tercero (la cooperativa), en caso de que el avalado no realice la acción para la que se suscribe el citado aval.
No, existe libertad de selección de la entidad bancaria para subrogar el préstamo hipotecario por parte de cada uno de los propietarios.
Esta opción no es posible debido a que el importe de los mismos se encuentra repercutido en el coste del inmueble y contemplado en la partida de “Gastos financieros” del presupuesto total de la promoción.
No, cada cliente decidirá en que porcentaje del total hipoteca el inmueble en caso de estar interesado en hipotecarlo decidiendo además con qué entidad financiera realizar la hipoteca.
No, existe libertad de selección de la entidad bancaria para subrogar el préstamo hipotecario por parte de cada uno de los propietarios.
Si, Aehabitat contempla una gratificación económica para aquellos cooperativistas que recomienden a un comprador que finalmente adquiera un inmueble.
La Cooperativa de Viviendas es una tipología específica de cooperativa de consumo regulada expresamente por los artículos 97 y siguientes de la referida Ley 14/2011 y 87 y siguientes de su Reglamento de Desarrollo que tiene por objeto, procurar viviendas, garajes y otras construcciones complementarias a precio de coste, exclusivamente a sus socios y socias.
En este sentido, la Cooperativa de Viviendas es una entidad con personalidad jurídica propia e independiente de los socios que la integran que va a ser la empresa promotora de las viviendas destinadas a los socios de la misma.
Podrá formar parte de la cooperativa cualquier persona física o jurídica, residente en España o en el extranjero que reúna los requisitos financieros exigidos por Aehabitat:
Con este sistema Aehabitat garantiza que los socios partícipes de la cooperativa puedan avalar el préstamo promotor que permita llevar a cabo la construcción del edificio.
Nota: debe tenerse en cuenta que la entidad financiera prestamista realizará su propio estudio para asegurarse de la capacidad de pago de los socios de la cooperativa, por lo que no es posible la inclusión de socios sin capacidad de pago; por la seguridad jurídica de aquellos que sí disponen de ella.
La Ley 14/2011 de 23 de diciembre de 2011, de Sociedades Cooperativas y el reglamento 123/2014 de desarrollo de dicha Ley.
Tres son los documentos que deben ser redactados y aprobados antes de realizar la inscripción de la cooperativa en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma en la que se desarrolle la promoción, los cuales rigen legalmente la gestión y representación de la misma:
Una vez constituida la Cooperativa, obtenido su CIF y realizada la liquidación del impuesto de IPT – AJD, en su modalidad Operaciones Societaria (del cual está exento), se procederá a solicitar la inscripción de la Cooperativa en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónomo donde se ubica.
Desde ese momento la Cooperativa de Viviendas es una entidad con personalidad jurídica propia e independiente de los socios que la integran que va a ser la empresa promotora de las viviendas destinadas a los socios de la misma así como sus anejos.
Es importante diferenciar las aportaciones al capital de la cooperativa (50-100 euros en nuestro caso) de los pagos a cuenta de los inmuebles, los cuales no entran a formar parte del patrimonio de la cooperativa sino que van destinados a satisfacer el coste de adjudicación de los inmuebles.
Por lo tanto, el capital social de la cooperativa será el equivalente al número de cooperativistas que integran la cooperativa por el capital social exigido a cada socio.
El capital social lo sufragan los socios fundadores de la cooperativa, siendo estos equivalentes en número al menos al 80% de los inmuebles que integran la promoción.
Con este sistema Aehabitat garantiza que la constitución de la cooperativa no da comienzo hasta el momento en el que se dispone de un número de socios suficiente (y que cumple los requisitos necesarios) para sostener la operación financiera de solicitud de préstamo promotor.
No, la cooperativa como soberana de los fondos depositados decidirá si devuelve las cantidades aportadas en concepto de capital social a los socios o los destina a otro fin, como por ejemplo constituir el saldo inicial de la cuenta corriente de la futura comunidad de propietarios.
Es el órgano de gobierno de la cooperativa y está integrado por, al menos, tres de los miembros elegidos de entre los socios.
Los cargos que integran el consejo rector son:
A nivel de funciones, podemos destacar:
El consejo rector realizará reuniones periódicas con el objetivo de tomar las decisiones necesarias para llevar a buen puerto la promoción. Con carácter general se establecen las siguientes reuniones:
Derechos de los socios:
Obligaciones de los socios
El contrato de adjudicación de la vivienda es el equivalente jurídico al contrato de compraventa de la vivienda concreta entre el socio y la Cooperativa.
El contrato de adjudicación de vivienda, además de identificar la vivienda y su coste, regula la forma de realizar los pagos a cuenta de la misma y el pago final que deberá hacerse con la escritura pública y que, usualmente será, la subrogación en el préstamo hipotecario que grava la finca.
En este sentido, todos los pagos que efectúa el Cooperativista para financiar su futura vivienda deben establecerse en el contrato de adjudicación que identifica la vivienda, su coste estimado, sus calidades, el modo de hacer los desembolsos, ect.
No obstante lo anterior, en tanto no se tiene licencia de obras, no se puede decir establecer con seguridad que la vivienda podrá construirse conforme a lo proyectado, por lo que, no será hasta después de la obtención de la licencia de obras cuando podrán formalizarse los contratos de adjudicación. Previamente se puede realizar un documento de reserva donde consten las características orientativas de las viviendas proyectadas, calidades, y forma de pago.
La Ley de Ordenación de la Edificación vino a modificar el Régimen existente previsto en el Decreto 57/1968, ya que la nueva normativa establece la obligación de entregar avales de las cantidades entregadas a cuenta desde la fecha en la que se obtenga la licencia de obras, esto es, desde el momento en que se tiene seguridad jurídica de que la edificación puede construirse según lo proyectado.
Esto ha dado lugar a que ninguna entidad bancaria ni ninguna entidad financiara emita avales con carácter previo a la obtención de la licencia de obras.
Asimismo, la Ley de Sociedades Cooperativas Andaluzas, en su artículo, 98.h) establece también la obligación, para las Cooperativas de Viviendas, de entregar los avales de las cantidades entregadas a cuenta conforme a lo previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación
No obstante, esto no implica una ausencia de seguridad, en tanto la Ley ordena que dichas cantidades a cuenta se ingresen en una cuenta especial la cual es supervisada por la entidad bancaria, permitiendo sólo la disposición de las cantidades cuando se justifique que el destino es la promoción para la cual han sido satisfechas por los clientes, en este caso, socios de la cooperativa.
1.- Formalización de las reservas de las viviendas y anexos
2.- Constitución (>80% reservas) e Inscripción de la Cooperativa
3.- Contrato de Compraventa del solar que va servir de ubicación al proyecto inmobiliario
4.- Redacción de proyecto básico y Solicitud de licencia de obras
5.- Obtención de licencia de obras
6.- Formalización de los contratos de adjudicación
7.- Escritura de Compraventa del Solar
8.- Formalización del préstamo promotor con la garantía solidaria de los socios respecto de la Cooperativa y mancomunada entre ellos
9.- Suscripción contrato de obras con empresa constructora
10.- Desarrollo y finalización de las obras
11.- Obtención de la licencia de primera ocupación
12.- Escrituras de adjudicación de viviendas y garajes y subrogación en préstamo
Según la LOPD y el RGPD, están obligados a cumplir la normativa de protección de datos de carácter personal:
En definitiva, todas las personas, empresas y entidades públicas y privadas que utilicen cualquier dato de carácter personal en el desarrollo de sus actividades profesionales.
El Impuesto del Valor Añadido (IVA) es el tributo que graba la adquisición de inmuebles en régimen de cooperativa.
Actualmente podemos diferenciar dos tipos de gravamen para el IVA en función del tipo de adquisición:
En caso de adquirir una plaza de aparcamiento no vinculad a una vivienda ésta sería grabada al 21%.
La gestora, a través del departamento de contabilidad, redacta y recibe las facturas generadas durante el desarrollo de la cooperativa, elabora la contabilidad, realiza la presentación de los modelos fiscales de la misma ante los organismos solicitantes de la misma así como la domiciliación de pagos en la cuenta bancaria habilitada a tal efecto.
El departamento de contabilidad de la gestora elabora y presenta los siguientes modelos:
Si, todas las presentaciones se realizan mediante sede electrónica mediante el certificado digital de la cooperativa generado por la Fábrica Nacional de Moneda y Tiembre.
Los cooperativistas únicamente deben remitir a su asesor fiscal particular las facturas generadas como consecuencia de cada entrega a cuenta remitidas por el departamento de contabilidad de la cooperativa.
Con carácter general, las promociones se desarrollan mediante un total de 4 pagos vinculados a hitos concretos:
Nota: Aehabitat se reserva el derecho a modificar los porcentajes según las características de cada promoción, siendo informado el cliente antes de su abono mediante documento promocional de cada operación.
Si, se genera una factura tras cada pago que es remitida al cliente. Éste a su vez deberá remitirla a su asesor fiscal particular para que la incluya en su contabilidad o presentación de IRPF que corresponda.
Si, en caso de que el IVA generado sea menor al deducible, Hacienda devolverá la diferencia entre ambas cantidades a favor de la cooperativa.
Debido a que, en el caso de la cooperativa, nos referimos a adjudicación (no compraventa), el precio de escrituración coincidirá con el sumatoria de las entregas a cuenta realizadas más el importe financiado por la entidad subrogante del préstamo promotor atribuible al inmueble adjudicado (en caso de que el cliente financie).
Dado que el valor de adjudicación en el caso de cooperativas coincide con el sumatorio de las entregas a cuenta realizadas más el importe financiado por la entidad subrogante del préstamo promotor atribuible al inmueble adjudicado (en caso de que el cliente financie); no cabría la posibilidad de recibir liquidación complementaria siendo está justificadamente revocable por la aplicación del criterio detallado.
Las transmisiones del inmueble posteriores a su adjudicación podrán realizarse en libertad de fijación de precio de mercado.
Si, el cliente podrá designar el importe a hipotecar en función de sus posibilidades económicas pudiendo ser este igual o inferior al 80% del valor del mismo.
Aehabitat construye las promociones mediante un grupo de empresas constructoras independientes de la gestora. Es la cooperativa la que decide, dentro de ese grupo, la empresa constructora que será adjudicataria de las obras.
Si, algunos oficios por su especialización exigen la subcontratación de empresas expertas en la materia; como por ejemplo ascensores, instalación de aire acondicionado y calefacción.
Estas empresas dependen, según Ley de Ordenación de la Edificación, de la contrata principal (constructora) supeditándose a sus órdenes, tiempos de facturación y seguridad en obra entre otros conceptos.
Una vez que la licencia de obra ha sido concedida, la fase de construcción se fija en 14-16 meses de obra para promociones de más de 6 viviendas. No obstante, Aehabitat informará en la fase de venta de los plazos medios para el proceso completo en función del tipo de obra, Gerencia o Servicios de Urbanismo de los que dependa, etc.
Una vez comenzada la obra, el ritmo de obra se desarrolla en base a un protocolo de trabajo especialmente pensado para la promoción, por lo que resulta complejo no cumplir con los plazos previstos.
Resulta necesario indicar que el plazo de aprobación de la licencia urbanística no depende de Aehabitat, siendo el único factor temporal que puede experimentar un mayor incremento en función de la eficacia de la Gerencia o Servicios de Urbanismo de los que dependa.
Si, las cuales quedan especificadas en el contrato suscrito entre cooperativa y la empresa constructora adjudicataria para la construcción del edificio.
Las cuantías de las penalizaciones y plazos de conteo dependerán de cada tipo de obra, redactándose específicamente para cada promoción.
Dado que la construcción, a pesar del uso de materiales prefabricados, es un proceso artesanal pueden producirse defectos constructivos.
Sin embargo, tal y como se establece en el contrato de construcción, una vez finalizada la fase de estructura de cada promoción se establece una visita mensual a la obra por parte de cada propietario acompañado de personal de Aehabitat hasta finalización de obra. Este sistema permite localizar posibles errores a pie de obra solventándolos sobre la marcha, además de puntualizar dimensiones de estancias, ejecución de remates a gusto del cliente, etc.
Sin aún así se produjesen defectos constructivos o estos apareciesen una vez entregados los inmuebles, según especifica el artículo nº 17 de la Ley de Ordenación en la Edificación, serán los seguros de responsabilidad civil de constructora y dirección facultativa los que responderán económicamente para solventar la incidencia.
Los plazos de garantía se establecen en los siguientes límites:
El artículo 17 de la Ley de Ordenación en la Edificación especifica la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso constructivo, estableciendo los siguientes plazos:
En cuanto a la exigencia de responsabilidad, apartado 3 del citado artículo indica:
El artículo 17 de la Ley de Ordenación en la Edificación especifica la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso constructivo, estableciendo los siguientes plazos:
En base a dichos límites, los defectos de construcción deben exteriorizarse dentro de dichos plazos; habiendo caducado, si aparecieran con posterioridad.
Una vez que aparezcan los defectos dentro de dichos plazos, el adquirente tiene un plazo para emprender acciones judiciales de DOS AÑOS.
Por tanto, la Ley distingue dos plazos distintos:
Si bien el adquirente tiene a su favor las garantías especificadas en el artículo 17 de la Ley de Ordenación en la Edificación, desde Aehabitat consideramos que nuestra política de visitas periódicas con los propietarios a la obra así como el seguimiento online de las obras puesto a disposición de los clientes para revisar la evolución de los trabajos y tomar decisiones, es la mejor garantía para comprobar que no existen defectos o vicios ocultos.
El control de calidad lo realizan laboratorios homologados en base a los ensayos definidos para cada material por la normativa específica.
El control de ejecución lo realiza la dirección facultativa designada para cada una de las promociones, siendo esta independiente y externa a Aehabitat para garantizar la independencia, buen hacer y no ocultación de defectos constructivos.
Con carácter general y como mínimo, se realizan los siguientes controles de calidad:
Aehabitat y la dirección facultativa se reservan el derecho a incrementar el número de ensayos en función de la naturaleza de la obra.
Pueden existir variaciones de superficie, tanto al alza como a la baja, entre el plano definido en el proyecto básico (utilizado en la fase de venta) y el proyecto de ejecución.
No obstante, dado que los terrenos sobre los que se desarrollan las promociones son medidos mediante estación topográfica calibrada homologada, las variaciones, en caso de existir, serán normalmente al alza.
Aquellas reducciones de superficie superiores al 10% serán compensadas económicamente al cliente como reducción del precio del inmueble.
Nuestro protocolo de trabajo nos permite realizar las siguientes modificaciones de distribución:
En esta fase, las visitas periódicas y el sistema digital de seguimiento resultan definitivas para una perfecta terminación.
Previo a la fase de finalización de la tabiquería, y sobre el plano definido por el adquirente en la fase de entrevista con el proyectista (y/o modificaciones puntuales realizadas en coordinación con la Gestora), podrán realizarse modificaciones puntuales en obra hasta alcanzar la distribución deseada; siempre y cuando no suponga demolición de elementos ya terminados.
En caso de ser necesario la demolición/modificación de elementos, serán a costa del cliente, el cual será informado previamente del importe necesario al objeto de tomar una decisión.
Si, una de las ventajas de la forma de trabajar de Aehabitat es la posibilidad de seleccionar los materiales de revestimiento y sanitarios del inmueble dentro de un amplio catálogo del proveedor designado para la obra. Además, el cliente puede seleccionar ubicación y número de sistemas eléctricos, puntos de agua, etc.
Mediante este sistema, a cada promoción se le asigna un proveedor de materiales de alta calidad definiéndose un abanico de materiales a seleccionar en función del precio m2/ud, lo cual permite al cliente seleccionar los materiales siguiendo su criterio y consiguiendo por tanto un nivel de personalización único en el mercado.
El cliente puede seleccionar los materiales atribuibles a:
Tal y como se establece en el contrato de construcción suscrito entre la cooperativa y Aehabitat, una vez finalizada la fase de estructura de cada promoción se establece la posibilidad de realización de visitas periódicas a la obra por parte de cada propietario acompañado de personal de Aehabitat hasta la finalización de obra además del sistema de seguimiento digital exclusivo de Aehabitat. Este sistema permite localizar posibles errores a pie de obra solventándolos sobre la marcha, además de puntualizar dimensiones de estancias, ejecución de remates a gusto del cliente, etc.
Si bien el adquirente tiene a su favor las garantías especificadas en el artículo 17 de la Ley de Ordenación en la Edificación, desde Aehabitat consideramos que nuestra política de visitas mensuales con los propietarios a la obra para revisar evolución de los trabajos y tomar decisiones es la mejor garantía para comprobar que no existen defectos o vicios ocultos.
